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衡陽市房地產開發與銷售情況調查報告

來源:  時間:2010-08-28 00:08:54  點擊數:
 
     今年4月17日 “新國十條”出臺。新政中特別是提高第二套及以上住房貸款首付比例和基準利率,對房地產市場產生了較大的影響。從我市相關統計數據來看,新政效果作用明顯,買賣雙方陸續陷入觀望,對未來局勢的變化心存疑惑。為深入了解、分析目前我市房地產業發展現狀及存在的問題,研究和把握未來房地產市場發展趨勢,及時為市委、市政府準確判斷宏觀經濟形勢、做好經濟運行調節工作提供決策依據,我局對城區十家房地產開發企業的銷售經營情況進行了專項抽樣調查,同時,聯合衡陽住宅與房地產信息網進行了一次網絡調研,現將對企業和消費者的兩份調查結果作簡要分析。
 
    第一部分:新政后衡陽市民購房心態調查分析
   
    一、4成的受訪者認為“新國十條”對我市房地產影響較大
 
    在調查中,8成左右的受訪者認為此次新政對我市的房地產行業有影響,其中,有40.85%認為影響比較大,39.43%認為影響比較小,此外,有19.72%的受訪者認為對我市房地產行業基本沒有影響。
 
    二、近5成受訪者表示新政對抑制炒房及房價快速上漲效果不大
 
    在對新政能否抑制炒房及房價快速上漲的問題上,29.58%的人認為不一定能抑制,46.48%的人則表示效果不是很大,有23.94的人認為一定能抑制。

 

 
 
    三、67.61%的受訪者期待下半年衡陽房價下跌
 
    在下半年的樓市房價走勢問題上, 12.68%的受訪者希望下半年房價會漲,這部分人多以投資者和已購房者,期待自己的物業增值;67.61%的受訪者期待下半年房價下跌,以減少購房成本;另有19.72%的人則希望下半年衡陽房價能保持穩定的態勢。
 
 
    四、受訪者中,71.83%在新政后選擇觀望
 
    在購房態度的調查中,選擇觀望的受訪者占比高達71.83%,說明新政的出臺給消費者的信心產生了較為深重的影響,在購房態度上顯得更為謹慎;25.35%的人則態度肯定,認為衡陽樓市大勢向好,仍將積極買入;僅有2.82%的受訪者表示將拋售手中房產,以免市場變化帶來不利影響。
 
    五、84.62%的受訪者表示需要購房,且多為改善型需求
 
    在購房需求的選擇上,有84.62%的受調查者有購房需求,這一部份人以購房自住為主。其中31.17%受調查者表示是因為沒有房子住,53.25%是為了改善居住條件,有15.59%的人選擇購房投資。這基本符合衡陽房地產市場的置業方向,以自住型住房為主,投資型置業比例較低。
 
    六、樓梯房和面積120 m2左右的物業類型市場需求大
 
    受調查者最偏好的戶型面積為120 m2左右,選擇這一面積的人占總樣本數的64.79%;其次是90 m2以下區間段,選擇這一區間段的人數占總樣本量的23.94%,選擇144 m2以上的人只有11.27%。目前衡陽購房者對中、小戶型面積的需求較大,而對過大面積需求的購房者比例仍然較低。同時,調查顯示,購房者最青睞的商品房物業形態是樓梯房,因為樓梯房樓盤的容積率相對較小,性價比較高,因此受購房者的熱捧。在調查中,有59.15%的人表示會首先選擇樓梯房,而選擇電梯房的受訪者則相對少2成左右。由此可知,衡陽購房者對住宅類型的選擇仍以實用性、舒適性為主,120 m2 左右的三房樓梯房最受青睞。
 
 
    七、華新開發區為購房首選區域,其次是城南板塊
 
    受訪者所偏好的購房區域分布嚴重不均衡,排在第一位的是華新區,占總比例的57.75%,華新區交通便利,配套設施完善,區域內景觀環境佳,居住舒適,因此積累了大量人氣;其后有12.68%和11.27%的受訪者表示打算在城南和江東購買商品房,城南是老城區中心,生活配套成熟,江東近年來江景房等優異房源,拉動其板塊迅速發展,城北和立新區因離核心城區相對較遠,商品房市場不及主城區活躍,受訪者中,僅有9.86%和8.45%表示將到這兩個區域選擇購房。
 
 
    八、逾3成受訪者認為衡陽房價的合理區間為1800-2200/m2
 
    調查中,26.76%的受訪者認為當前衡陽房價的合理水平在1500-1800元/m2,35.21%的人認為合理的房價水平為1800-2200元/m2,25.35%的人認為衡陽房價在2200-2500元/m2間較為合理,有12.68%的人則表示合理區間應該是2500-2800元/m2左右。
 
    九、74.65%的受訪者認為目前房價太高,購房壓力大
 
    上半年統計數據顯示,主城區商品住宅均價2562元/ m2,而市場上多數樓盤的銷售價格也多在2500元/ m2以上,有的甚至達到了3000元/ m2以上。對于這一情況,74.65%的受訪者表示目前房價太高,購房壓力較大,11.27%的人則認為高房價必有高品質,因而能接受,9.86%的人認為與周邊城市相比我市房價水平相對較低,有4.23%的受訪者表示成本費用在漲,可以理解。
 
    十、樓盤的建筑質量是消費者在購房過程中最擔心的問題
    
    調查顯示,59.15%的受訪者在購房過程中最擔心的問題是樓盤的建筑質量,23.94%的人最擔心的是小區生活設施配套不齊全,對物業管理服務水平的關注和擔心人數占比為11.27%,僅有5.63%的受訪者擔心房價下跌。
 
    第二部分:衡陽市房地產企業經營情況調查分析
 
    一、企業商品房開發情況
 
    1、 3成受訪企業預計下半年新開工面積會減少,主要原因是銷售下滑
 
    在預計下半年新開發商品房建筑面積時,2家企業認為會比去年同期“有所增加”;5家企業認為會“基本持平”,占比50%;認為將會比去年同期減少的企業有3家。
 
    預計下半年新開發商品房建筑面積同比將會減少的3家企業,在回答減少的原因時,“銷售前景不看好”所導致的“信心不足”是主要因素。
 
   分析:眾所周知,購房者的資金是房地產開發企業重要的資金來源之一。銷售受挫,企業的資金鏈勢必受到影響,同時,銷售的不暢,開發企業將不得不減少開發量,縮小開發規模,降低擴張的速度,并盡可能多的銷售手中的存房,以規避風險。這也在一定程度上折射出我市房地產開發企業的整體實力有待提高。近幾年良好的環境,使我市房地產業得到了較好的發展,企業個數、開發規模、上繳利稅等指標都相當可觀,但企業在市場品牌化、經營集團化、開發規;确矫嫒孕枰徊郊訌,企業整體實力和抵御風險的能力也有待提高。
 
    二、土地購置和儲備情況
 
    1、今年上半年新購置土地面積同比減少
 
    據今年上半年的統計數據得知,全市購置土地面積58.79萬平方米,同比減少20.16%。在調查走訪中,開發企業在回答減少的原因時,列前三位的因素分別是“市場前景不明,暫時觀望”、“土地供應少”、“企業資金緊張”,選擇比例分別為60%、20%和20%。
 
    2、逾半企業預計下半年新購置土地面積將減少
 
    被調查企業在預計下半年新購置土地面積增減情況時,有6家企業認為將比去年同期“減少”;3家企業認為將與去年同期“持平”;僅1家企業認為將比去年同期“增加”。
 
    而在預計下半年新購置土地面積將同比減少的企業中,回答的原因分別有“市場前景不明,暫時觀望”、“感興趣的土地供應少”和“企業資金緊張”,此外,也有企業表示是“已有充裕土地”。
 
    分析:土地是房地產開發企業運轉的前提,已成為國家對房地產進行宏觀調控的重要措施之一。為了控制房地產投資的規模過大、增長過快,國家從源頭上對土地供應進行了調控,放緩了土地供應速度。近期銷售市場的趨冷,形勢不夠明朗,企業不敢輕易出手購買土地。特別是湖南省地方稅務局發文(湘地稅發[2010]25號),調整了土地增值稅預征率和核定征收率,此規定已于7月1日正式在我市執行。土地購置費用已經相當可觀,加之稅費的清算和增長,囤積土地的成本大大提高,令企業不會輕易出手。
 
    三、企業資金情況
 
    1、開發企業開始感到有資金壓力
 
    在被調查企業中,大部分企業資金來源情況“一般”,占60%;資金來源“緊張”的有2家企業,占20%;資金來源“充!钡挠2家企業,占20%。
雖然大多數企業認為資金情況適中,不緊不松,但仍然表示,“銷售下滑,資金回籠慢”、“銀行貸款減少”是目前企業遇到資金問題的重要原因。而“個人按揭貸款減少”、“定金及預付購房款減少”也是其重要成因。
 
    分析:來自客戶的資金和銀行貸款是房地產開發企業資金的主要來源。由于今年自4月以來全市銷售的環比持續下降,來自客戶的資金大量減少,加之銀行等金融結構對房地產開發企業的貸款更為審慎,對貸款企業的要求更為嚴格,放款速度趨緩,企業的資金來源減少。與此同時,購置和持有土地、維持高速開發等均需要大量資金,在企業自有資金比例較小、實力較弱、資金依賴程度較高的情況下,必然導致資金緊張。
 
    四、房地產市場銷售情況
 
    (一)銷售量方面
 
    1、7成被訪企業上半年的商品房銷售面積同比增加,但自5月后下降明顯
 
    統計數據表明,2010上半年,衡陽主城區共銷售備案商品房9346套,面積117.35萬平方米,同比分別增長33.57%、33.94%,其中銷售備案商品房住宅8240套、面積109.7萬平方米,同比分別增長33.10%、33.21%。
 
    與此相吻合,被調查的企業中,7家企業上半年商品房銷售面積同比均為增長,3家企業銷售面積與去年同期“持平”。銷售面積同比僅持平的3家企業認為銷售沒有增長的原因是“可供銷售量減少”和 “購買者減少”。受訪企業同時表示,銷售量的同比增加主要依賴于上半 年1-4月的好行情,從4月新政出臺后,5月以來的銷售量明顯減少,例如衡陽名郡項目,1-4月有月均30余套的銷售量,5月減少至28套,6月僅售10套,7月截至22日,則僅售出5套。冠都現代城的情況相差無幾,4月后的銷售量減少了2/3,4月售出住宅60套左右,5月則僅有19套。
 
    2、上半年銷售給外地人(含外地戶口本地工作)的商品房面積同比減少
 
    被調查企業中,所有的企業均表示今年上半年的“外銷面積”受到了影響,特別體現在新政后,原因是:二套房首付的提高,使需要資金周轉的外地生意人選擇了暫時觀望;同時,新政要求外地戶口購房需提供本人當地一年的個稅或社保證明,這也卡掉了部分消費者。
 
    3、八成受訪企業預計商品房銷售下降將持續一段時間
 
    被調查企業中,大多數的企業均認為,自5月開始的商品房銷售下降態勢將會“持續一段時間”,同時這些企業的受訪負責人也表示,只要政策層面上無進一步不利的消息發布,且政府部門能給予相關促進消費的措施,同時媒體能積極引導,樹立開發企業和消費者的信心,那么,商品房銷售量下滑態勢將會在2-3個月左右的時間得到好轉。
 
    (二)銷售價格方面
 
    1、5家企業在上半年的銷售中有小幅提價,2家企業將在下半年提價銷售
被訪企業中,上半年銷售均價在2400-2600元/平方米左右的有5家,項目分別為冠都現代城、珠江愉景灣、江洲花園、宇元萬向城和衡陽名郡;銷售均價在2700-2800元/平方米左右的有2家,項目分別為雅士林和水映豪廷;銷售均價在3000元/平方米以上的有3家,項目分別是耀江花園、香江水岸新城和雁城尚都。
 
    這些企業的項目中,有5家企業在上半年的項目銷售中進行過提價,提價幅度從50元到200元不等。有2家企業表示,由于成本的上漲和周邊項目房價的推高,下半年有計劃將價格向上進行調整。
 
    分析:國家提高第二套及以上住房貸款首付比例與基準利率,以及對外地戶口購房的限制,對房地產銷售市場產生了明顯影響,投機、投資需求以及改善性需求等都受到了一定程度的抑制,使部分消費者購房意愿有所下降,購房行為更趨謹慎。當然,對于不同企業,影響不盡相同。一些企業開發的項目口碑較好、區位較優、品質較高、產品定位定價比較準確合理的,依然能在當前境況下創造出銷售佳績。比如珠江愉景灣,是我市今年上半年的銷售冠軍,上半年銷售房源523套。
對于下一階段的銷售態勢,開發企業表現得較為謹慎,雖然當前仍然有著巨大的潛在購房需求,但潛在需求是否能轉換為實際成交,取決于諸多因素,如居民的購買力、宏觀政策的變動、地區樓市價格及市場的心理預期變化等等。而盡管銷售量從5月開始下滑明顯,但受訪企業的負責人均表示,價格方面不會有所松動,甚至還有少數企業在下半年推出的房源上,會提價進行銷售。
 

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